El primer edificio de viviendas en derecho de uso echa a andar en Madrid

Desde el pasado 4 de junio un solar del barrio de Las Carolinas en el distrito madrileño de Usera tiene un nuevo habitante que anuncia lo que ese espacio vacío será en un futuro muy cercano. El nuevo inquilino es un cartel sostenido sobre una estructura de madera que muestra el dibujo de un inmueble en el que varios niños juegan en su patio y unas letras que dicen: “Promoción Las Carolinas. Entrepatios. Cooperativa de viviendas en derecho de uso”. Es el primer cartel de este tipo que aparece en Madrid porque también este edificio será el primero que se construya en la capital en el que la propiedad no serán personas individuales sino la cooperativa. Sus miembros pagarán por usar las casas y los espacios comunes. No es un una propiedad al uso, donde cada cual puede vender y alquilar su casa al precio que más le plazca. Ni tampoco es un alquiler porque sus habitantes tienen plena capacidad de decisión sobre todo lo que gira alrededor de las viviendas y todos los espacios comunes del inmueble. Es un edificio de casas en derecho de uso.

“Hemos tenido que hacer y seguimos haciendo mucha pedagogía porque es un modelo que prácticamente no existe aquí”, explica Berta Iglesias Varela, de 41 años y miembro de la cooperativa Entrepatios, que nació hace cinco años pero es un proyecto en el que llevan trabajando más de una década. “Mi interés siempre ha pasado por hacer más vivible la ciudad, que se creen lazos cercanos en los barrios y en la comunidad”, cuenta la cooperativista, quien subraya que su pertenencia a movimientos ecologistas le hacía plantearse un modo de vida coherente con lo que pensaba, más sostenible y construido desde el consenso y el acuerdo común.

Érika González, de 40 años, otra de las integrantes de Entrepatios, explica cómo es una de las “líneas rojas”, la cuestión económica, uno de los tres pilares que definen a la cooperativa, junto con el social y medioambiental: “Yo buscaba también un modelo que cuestionara la propiedad privada y para ello era fundamental encontrar una figura que contribuyera a romper la especulación y la burbuja inmobiliaria”. Y esa figura era la cesión de uso.

De la teoría a la práctica

Al grupo de amigos se añadieron arquitectos que comenzaron a poner sobre el papel cómo pasar de la teoría a la práctica para levantar en el centro de Madrid un edificio que generara la menor huella ecológica posible en su construcción y uso. La burbuja inmobiliaria y los altos precios del suelo les hicieron desistir hasta que llegó la crisis económica. “Cuando pinchó la burbuja inmobiliaria, ese pozo negro, para nosotros supuso una oportunidad”, recuerda González. Los precios bajaron y al proyecto se unió Logica’eco, una consultoría especializada en cohousing, un modelo de viviendas donde sus habitantes deciden cómo y dónde vivir compartiendo espacios comunes, que les dio el impulso definitivo para empezar a buscar y decidir dónde y cómo serían sus futuras casas.

Pero la búsqueda de suelo no fue fácil. Tras casi un año de negociación, a punto estuvieron de lograr comprar un solar cerca de la estación de Atocha, pero se les escapó. Los precios empezaron a subir de nuevo y lograr el suelo deseado dentro del perímetro de la M-30 empezó a ser imposible.

Dibujo del edificio que Entrepatios construirá en Usera. / Entrepatios

  Dibujo del edificio que Entrepatios construirá en Usera. / Entrepatios

Al grupo inicial de Entrepatios se fue uniendo más gente, como Javier Pérez, de 33 años, quien muchas veces había hablado con sus amigos de iniciar algo parecido, pero en la cooperativa vio que de las palabras pasaban a los hechos. O José Daniel López, de 62 años, quien con su pareja y su hijo decidieron convertirse en cooperativistas. “Durante muchos años hemos vivido en comunas y este proyecto es lo que más se acercaba a lo queríamos”, explica.

Después de dos años más de búsqueda de suelo, en diciembre pasado Entrepatios compró el solar de Usera. “En este proyecto llegó un momento en que era más importante el cómo que el dónde”, afirma Leo Bensadón, director de Logica’eco. Explica que en el norte de Europa este tipo de iniciativas es más habitual: En Dinamarca, más del 10% de las viviendas se construyen bajo esta modalidad [ cohousing ] porque existe una cesión de suelo público y por tanto la incidencia en el precio final es menor pero en España el suelo supone más del 50% del coste de todo el proyecto”.

En España, las pocas viviendas que se han construido bajo este modelo, sobre todo dirigidas a personas mayores y jubiladas, están en pueblos, donde el coste del suelo es mucho menor. El único otro edificio en cesión de uso en un entorno urbano que se está levantando en el país está en Barcelona, donde el Ayuntamiento cedió suelo público a la cooperativa La Borda, promotora del proyecto .

Edificio de 17 viviendas

La promoción de Usera tendrá 17 viviendas, donde vivirán 33 adultos y 17 niños. Cada familia ha pagado 40.000 euros para acceder al derecho de uso de las casas, que supone en torno a un 20% del coste final. El resto será una hipoteca a 30 años a toda la cooperativa con una entidad de la banca ética. “Al ser un edificio en derecho de uso, el edificio entero es propiedad de la cooperativa por lo que no puede haber un desahucio ante impagos de una familia”, señala Bensadón. Ello no quiere decir que la cooperativa no pueda defenderse ante impagos reiterados, situaciones previstas en los estatutos.

También está recogido que si pasados los años una familia, por las razones que sea, decide marcharse pueda recuperar los 40.000 euros iniciales en cuanto otros cooperativistas la sustituyan. “La devolución no es inmediata, para hacer una provisión de dinero pero si después de dos años no hay otra familia, ese dinero se devuelve de todas formas”, señala el director de Logica’eco.

Boceto de cómo será la cubierta del edificio, donde estará el mayor espacio común. / Entrepatios

Boceto de cómo será la cubierta del edificio, donde estará el mayor espacio común. / Entrepatios

El importe que cada familia paga mensualmente por el uso de su casa y los espacios comunes, y que las primeras tres décadas servirán para hacer frente a la hipoteca, no se recupera lo que supone que las familias nuevas que entren aportarán tan sólo la cantidad inicial de 40.000 euros. “Uno de los pilares de Entrepatios es precisamente el económico y ello no puede suponer una barrera los nuevos que lleguen”, señala Bensidón. Una vez amortizado el préstamo las cuotas mensuales se pueden ir reduciendo, según decida la asamblea. Si está previsto que si alguno de los cooperativistas fallece, sus herederos tienen prioridad para acceder a la vivienda y si no lo desean recuperan el dinero inicial que aportó su familia. Es la primera promoción que pone en marcha Entrepatios pero un segundo grupo ya busca suelo en la zona de la Vallecas y un tercero está a la espera de que se unan más familias para ponerse en marcha.

Decisiones en común

El futuro edificio de Las Carolinas está ahora a la espera de empezar a licitar las obras. Pero los meses anteriores han sido un no parar de reuniones, conversaciones y decisiones en conjunto para decidir qué tres familias se quedaban fuera, puesto que de las 20 iniciales el solar solo tiene capacidad para 17 casas, quiénes van a cada vivienda, quiénes habitan las más grandes o las que están en los bajos y qué ajustes hacer para que el presupuesto no se les dispare.

Siempre han trabajado en pequeños grupos, que luego llevan a la asamblea, pero requiere en muchas ocasiones horas de conversación. “Los conflictos los resolvemos de otra manera, con criterios decididos entre todos y al final las tres familias que se quedaron fuera de esta promoción entienden que tenían que ser ellas y no otras”, señala Pérez. La antigüedad, la participación, la afinidad y tener hijos con discapacidad o mayores a su cargo fueron los cuatro criterios elegidos. “También creo que en este grupo hay gente muy generosa”, añade Iglesias Varela, quien cuenta cómo a la hora de elegir qué familia viviría en cada piso -de entre 65 y 85 m2-, hubo quienes optaron por los de la planta baja de forma voluntaria.

El edificio, que estará construido en madera y proyectado para que tenga el menor gasto energético posible, está previsto que empiece a levantarse a finales de diciembre o enero y que en unos 18 meses esté listo. Contará con varios espacios comunes, como un patio interior, un local de juegos para los niños, un comedor y una terraza para el uso de todos. La cubierta está planeada como el gran espacio común de convivencia, donde está planeado un huerto y dos espacios cubiertos con placas solares para el uso que decida la cooperativa. Al echar la vista atrás y recordar los planteamientos iniciales de vivir más cerca del centro Iglesias Varela reflexiona: “Este no era nuestro sitio ideal pero lo haremos ideal”.

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