La covivienda recala en la ciudad

https://elpais.com/economia/2017/12/14/actualidad/1513246455_729592.html?platform=hootsuite

Madrid y Barcelona acogen los primeros proyectos de cooperativas en derecho de uso, un modelo más social y ecológico cuya viabilidad económica peligra sin la cesión de suelos públicos o edificios vacíos

SANDRA LÓPEZ LETÓN

Algunos de los socios de la  cooperativa Entrepatios en el solar en el que van a comenzar las obras de 17 viviendas en derecho de uso.
Algunos de los socios de la cooperativa Entrepatios en el solar en el que van a comenzar las obras de 17 viviendas en derecho de uso.

En los próximos dos meses empiezan en Madrid las obras de la primera promoción construida bajo el modelo de derecho de uso. Será en 2019 cuando podrán mudarse los usuarios de las 17 viviendas de la cooperativa Entrepatios, en el barrio de Usera. Pagarán por usar los pisos y los espacios comunes, pero nunca serán sus propietarios y tampoco sus inquilinos. No podrán venderlos ni alquilarlos y cualquier decisión deberá pasar por el filtro de la cooperativa, la verdadera propietaria de las viviendas, que cede el derecho de uso de manera ilimitada a sus socios. “Permite garantizar la sostenibilidad del proyecto, ya que si fuese en propiedad privada cada persona podría vender su piso a los pocos años al mejor postor y la comunidad desaparecería”, indica Leo Bensadón, socio de Cohousing Verde, empresa que gestiona el proyecto.

Además, la superficie de los pisos —entre 60 y 80 metros cuadrados— se reduce en favor de las áreas comunes (comedor, patio interior, local de juegos y cubierta), que suman entre 200 y 300 metros, el doble que una promoción al uso. Para adquirir este derecho de uso, cada socio tiene que hacer una aportación inicial y luego pagar una cantidad mensual (cuota de uso, no retribuible). En el caso de Entrepatios, cada familia ha desembolsado 40.000 euros de media para la compra del suelo y la cuota será de entre 600 y 650 euros al mes. Este último importe se fija en función del préstamo que la cooperativa pide al banco de forma colectiva para llevar a cabo las obras. Si un socio deja el proyecto se le devolverá la aportación (los 40.000 euros). Si muere, sus herederos pueden ejercer el derecho de uso sobre el piso (siempre que la cooperativa de el visto bueno) o recibir ese dinero, explica Rogelio Ruiz, de eCohousing Equipo Bloque Arquitectos.

Los socios pagan por usar los pisos pero nunca serán sus propietarios y tampoco sus inquilinos

Cooperativa de viviendas en derecho de uso, covivienda, cohousing o comunidad participativa, autogestionada y en autopromoción. Hay distintas formas de llamar a este modelo que lleva años coqueteando con el mercado español. Los primeros proyectos llegaron a España hace más de una década y estaban centrados en personas de edad avanzada. “En funcionamiento hay unos ocho casos de mayores”, recalcan en eCohousing, que participó en uno de los proyectos más conocidos en España, el Centro Social de Convivencia para Mayores de la cooperativa Trabensol, en Torremocha de Jarama (Madrid). “Tenemos detectados unos 40 grupos que están en alguna fase de su desarrollo, más de la mitad centrados exclusivamente en el perfil senior”, dice Bensadón.

Pero esta forma de edificar más social y cooperativa, más ecológica (suelen tener menor consumo energético) y económica (se ahorran un 15% al no haber promotor) quiere abrir el concepto a proyectos intergeneracionales y, además, hacerlo en las grandes ciudades, algo que hasta ahora parecía una utopía. En el caso de Entrepatios, convivirán socios sexagenarios con otros que no llegan al año de vida, aunque el perfil mayoritario será el de una pareja de unos 40 años con uno o dos hijos. “Las cooperativas intergeneracionales se abren paso en este mercado especulativo de la vivienda que no garantiza dar respuesta a las realidades de la demanda colectiva”, dicen en la cooperativa Sostre Cívic. “Cada vez más colectivos se dan cuenta de que la oferta actual no responde a sus necesidades y que con el modelo individualista es muy difícil responder a los retos sociales, medioambientales y económicos que se nos plantean”, añade Rogelio Ruiz.

En Barcelona, donde el ayuntamiento ha cedido terrenos, se construyen ya dos promociones

Pero el camino de este modelo no va a ser liviano. El acceso al suelo es uno de los grandes retos para el desarrollo de estos proyectos y puede dar al traste con su objetivo de ser soluciones para rentas bajas y medias —se encarece mucho sin cesiones de terrenos o inmuebles de la Administración—. “Los precios de los solares son muy caros y hacen prácticamente imposible la viabilidad del proyecto en ciudades con mucha demanda y presión urbanística, como Barcelona”, afirman en Sostre Cívic. “En Dinamarca, más del 10% de las viviendas se construyen bajo esta modalidad porque existe una cesión de suelo público, pero en España el suelo supone más del 50% del coste de todo el proyecto”. Las pocas viviendas que se han construido, sobre todo dirigidas a personas mayores y jubiladas, están en pueblos, donde el precio del suelo es mucho menor”, analiza Bensadón.

Retos que hay que salvar

Que una entidad financie la compra de los terrenos es una utopía por el momento. Y financiar la construcción tampoco está en los planes de las entidades tradicionales. Estas comunidades suelen recurrir a la banca ética. En el caso de Entrepatios se financia conjuntamente por Fiare y Triodos. Motivos por los que algunos no ven que el modelo sea una “alternativa habitacional generalizable”, opina Sergio Nasarre, director de la Cátedra de Vivienda de la URV. “Tener que desembolsar 40.000 euros no es una fórmula para gente con pocos recursos, no soluciona la tenencia a personas vulnerables y, además, hay que encontrar quien quiera entrar es ese esquema de compartir más de lo habitual y no poder vender la vivienda”, dice. Este es otro reto: “Formar un grupo cohesionado que trabaje en una dirección común no es sencillo. Los grupos se deshacen más que por no ponerse de acuerdo en las cuestiones básicas, por cansancio cuando no se perciben avances”, indican en eCohousing.

Aun así, el modelo se deja ver tímidamente en España, sobre todo en Barcelona donde el ayuntamiento ya ha cedido siete solares en derecho de superficie por un periodo de 75 años. Uno de los proyectos más conocidos es el de la cooperativa La Borda, que levanta un edificio de viviendas en Can Batlló. También Sostre Cívic actúa como paraguas de Princesa (rehabilitación de un edificio municipal), Cases dels Mestres (en diseño), Espronceda y Roquetas (en diseño participativo). Es el turno de Madrid, donde el segundo grupo de Entrepatios ya busca suelo en la zona de Vallecas.

Vídeo – III Jornades d´Habitatge

El pasado 28 de octubre tuvimos el placer de participar junto a La Borda en las III Jornades d´Habitatge organizadas por el Consell Insular de Menorca, como experiencias alternativas de tenencia: el cohousing, presentando el derecho de uso desde una perspectiva ecosocial.

Os dejamos el programa y el enlace de la retransmisión en streaming por si queréis saber de lo que hablamos 😉

https://livestream.com/consellinsularmenorca/IIIJornadesHabitatgeMenorca/videos/165070533

 

 

El primer edificio de viviendas en derecho de uso echa a andar en Madrid

Desde el pasado 4 de junio un solar del barrio de Las Carolinas en el distrito madrileño de Usera tiene un nuevo habitante que anuncia lo que ese espacio vacío será en un futuro muy cercano. El nuevo inquilino es un cartel sostenido sobre una estructura de madera que muestra el dibujo de un inmueble en el que varios niños juegan en su patio y unas letras que dicen: “Promoción Las Carolinas. Entrepatios. Cooperativa de viviendas en derecho de uso”. Es el primer cartel de este tipo que aparece en Madrid porque también este edificio será el primero que se construya en la capital en el que la propiedad no serán personas individuales sino la cooperativa. Sus miembros pagarán por usar las casas y los espacios comunes. No es un una propiedad al uso, donde cada cual puede vender y alquilar su casa al precio que más le plazca. Ni tampoco es un alquiler porque sus habitantes tienen plena capacidad de decisión sobre todo lo que gira alrededor de las viviendas y todos los espacios comunes del inmueble. Es un edificio de casas en derecho de uso.

“Hemos tenido que hacer y seguimos haciendo mucha pedagogía porque es un modelo que prácticamente no existe aquí”, explica Berta Iglesias Varela, de 41 años y miembro de la cooperativa Entrepatios, que nació hace cinco años pero es un proyecto en el que llevan trabajando más de una década. “Mi interés siempre ha pasado por hacer más vivible la ciudad, que se creen lazos cercanos en los barrios y en la comunidad”, cuenta la cooperativista, quien subraya que su pertenencia a movimientos ecologistas le hacía plantearse un modo de vida coherente con lo que pensaba, más sostenible y construido desde el consenso y el acuerdo común.

Érika González, de 40 años, otra de las integrantes de Entrepatios, explica cómo es una de las “líneas rojas”, la cuestión económica, uno de los tres pilares que definen a la cooperativa, junto con el social y medioambiental: “Yo buscaba también un modelo que cuestionara la propiedad privada y para ello era fundamental encontrar una figura que contribuyera a romper la especulación y la burbuja inmobiliaria”. Y esa figura era la cesión de uso.

De la teoría a la práctica

Al grupo de amigos se añadieron arquitectos que comenzaron a poner sobre el papel cómo pasar de la teoría a la práctica para levantar en el centro de Madrid un edificio que generara la menor huella ecológica posible en su construcción y uso. La burbuja inmobiliaria y los altos precios del suelo les hicieron desistir hasta que llegó la crisis económica. “Cuando pinchó la burbuja inmobiliaria, ese pozo negro, para nosotros supuso una oportunidad”, recuerda González. Los precios bajaron y al proyecto se unió Logica’eco, una consultoría especializada en cohousing, un modelo de viviendas donde sus habitantes deciden cómo y dónde vivir compartiendo espacios comunes, que les dio el impulso definitivo para empezar a buscar y decidir dónde y cómo serían sus futuras casas.

Pero la búsqueda de suelo no fue fácil. Tras casi un año de negociación, a punto estuvieron de lograr comprar un solar cerca de la estación de Atocha, pero se les escapó. Los precios empezaron a subir de nuevo y lograr el suelo deseado dentro del perímetro de la M-30 empezó a ser imposible.

Dibujo del edificio que Entrepatios construirá en Usera. / Entrepatios

  Dibujo del edificio que Entrepatios construirá en Usera. / Entrepatios

Al grupo inicial de Entrepatios se fue uniendo más gente, como Javier Pérez, de 33 años, quien muchas veces había hablado con sus amigos de iniciar algo parecido, pero en la cooperativa vio que de las palabras pasaban a los hechos. O José Daniel López, de 62 años, quien con su pareja y su hijo decidieron convertirse en cooperativistas. “Durante muchos años hemos vivido en comunas y este proyecto es lo que más se acercaba a lo queríamos”, explica.

Después de dos años más de búsqueda de suelo, en diciembre pasado Entrepatios compró el solar de Usera. “En este proyecto llegó un momento en que era más importante el cómo que el dónde”, afirma Leo Bensadón, director de Logica’eco. Explica que en el norte de Europa este tipo de iniciativas es más habitual: En Dinamarca, más del 10% de las viviendas se construyen bajo esta modalidad [ cohousing ] porque existe una cesión de suelo público y por tanto la incidencia en el precio final es menor pero en España el suelo supone más del 50% del coste de todo el proyecto”.

En España, las pocas viviendas que se han construido bajo este modelo, sobre todo dirigidas a personas mayores y jubiladas, están en pueblos, donde el coste del suelo es mucho menor. El único otro edificio en cesión de uso en un entorno urbano que se está levantando en el país está en Barcelona, donde el Ayuntamiento cedió suelo público a la cooperativa La Borda, promotora del proyecto .

Edificio de 17 viviendas

La promoción de Usera tendrá 17 viviendas, donde vivirán 33 adultos y 17 niños. Cada familia ha pagado 40.000 euros para acceder al derecho de uso de las casas, que supone en torno a un 20% del coste final. El resto será una hipoteca a 30 años a toda la cooperativa con una entidad de la banca ética. “Al ser un edificio en derecho de uso, el edificio entero es propiedad de la cooperativa por lo que no puede haber un desahucio ante impagos de una familia”, señala Bensadón. Ello no quiere decir que la cooperativa no pueda defenderse ante impagos reiterados, situaciones previstas en los estatutos.

También está recogido que si pasados los años una familia, por las razones que sea, decide marcharse pueda recuperar los 40.000 euros iniciales en cuanto otros cooperativistas la sustituyan. “La devolución no es inmediata, para hacer una provisión de dinero pero si después de dos años no hay otra familia, ese dinero se devuelve de todas formas”, señala el director de Logica’eco.

Boceto de cómo será la cubierta del edificio, donde estará el mayor espacio común. / Entrepatios

Boceto de cómo será la cubierta del edificio, donde estará el mayor espacio común. / Entrepatios

El importe que cada familia paga mensualmente por el uso de su casa y los espacios comunes, y que las primeras tres décadas servirán para hacer frente a la hipoteca, no se recupera lo que supone que las familias nuevas que entren aportarán tan sólo la cantidad inicial de 40.000 euros. “Uno de los pilares de Entrepatios es precisamente el económico y ello no puede suponer una barrera los nuevos que lleguen”, señala Bensidón. Una vez amortizado el préstamo las cuotas mensuales se pueden ir reduciendo, según decida la asamblea. Si está previsto que si alguno de los cooperativistas fallece, sus herederos tienen prioridad para acceder a la vivienda y si no lo desean recuperan el dinero inicial que aportó su familia. Es la primera promoción que pone en marcha Entrepatios pero un segundo grupo ya busca suelo en la zona de la Vallecas y un tercero está a la espera de que se unan más familias para ponerse en marcha.

Decisiones en común

El futuro edificio de Las Carolinas está ahora a la espera de empezar a licitar las obras. Pero los meses anteriores han sido un no parar de reuniones, conversaciones y decisiones en conjunto para decidir qué tres familias se quedaban fuera, puesto que de las 20 iniciales el solar solo tiene capacidad para 17 casas, quiénes van a cada vivienda, quiénes habitan las más grandes o las que están en los bajos y qué ajustes hacer para que el presupuesto no se les dispare.

Siempre han trabajado en pequeños grupos, que luego llevan a la asamblea, pero requiere en muchas ocasiones horas de conversación. “Los conflictos los resolvemos de otra manera, con criterios decididos entre todos y al final las tres familias que se quedaron fuera de esta promoción entienden que tenían que ser ellas y no otras”, señala Pérez. La antigüedad, la participación, la afinidad y tener hijos con discapacidad o mayores a su cargo fueron los cuatro criterios elegidos. “También creo que en este grupo hay gente muy generosa”, añade Iglesias Varela, quien cuenta cómo a la hora de elegir qué familia viviría en cada piso -de entre 65 y 85 m2-, hubo quienes optaron por los de la planta baja de forma voluntaria.

El edificio, que estará construido en madera y proyectado para que tenga el menor gasto energético posible, está previsto que empiece a levantarse a finales de diciembre o enero y que en unos 18 meses esté listo. Contará con varios espacios comunes, como un patio interior, un local de juegos para los niños, un comedor y una terraza para el uso de todos. La cubierta está planeada como el gran espacio común de convivencia, donde está planeado un huerto y dos espacios cubiertos con placas solares para el uso que decida la cooperativa. Al echar la vista atrás y recordar los planteamientos iniciales de vivir más cerca del centro Iglesias Varela reflexiona: “Este no era nuestro sitio ideal pero lo haremos ideal”.

Crónica de los primeros talleres: Do it yourself

De estar en las nubes hemos pasado a poner los pies en la tierra, es decir, de soñar con cómo sería nuestra casa ideal hemos vuelto a la realidad con un terreno que ya es de la cooperativa. Actualmente estamos en un proceso que nos permite volver a soñar, pero sin levantar demasiado los pies del suelo, porque las limitaciones (materiales, técnicas, legales o administrativas) también son muchas.

Y en esas, nos hemos puesto manos a la obra con nuestro proyecto de vida en colectivo.  Para ello, hemos empezado a trabajar en los talleres de codiseño preparados por el equipo de arquitectura sAtt, quien junto a Lógica´eco nos están apoyando en las tareas técnicas, y hemos comenzado a tomar las decisiones importantes que atañen a la construcción del edificio. Sorprende la explosión de creatividad colectiva que se respira en esas reuniones, donde surgen desde cosas cotidianas como si poner una canasta o una compostera común, hasta cosas con mucha relevancia como la forma de elección de las viviendas y la ubicación de los espacios comunes. En cualquier caso, está siendo un momento importante para la cooperativa, donde se palpa la ilusión por dar forma a todo lo imaginado en estos años. Sin olvidarnos por supuesto de las personas que por diversos motivos no han entrado a formar parte de esta promoción, pero que seguro muy pronto os damos estupendas noticias sobre sus andanzas.

Volviendo a los talleres, empezamos con un taller 0 de sueños compartidos, seguimos con otro dedicado a los espacios públicos y comunes, y el último hasta la fecha, sobre los espacios privados. En éstos se han tomado importantes decisiones sobre la posición de la corrala; ideas sobre el patio interior; si poner comedor, lavandería, parking de bicis o trasteros comunes; se han hecho juegos sobre cómo distribuir las habitaciones de nuestra casa; se ha escrito una carta a los Reyes Magos donde pudimos poner sin límite lo que nos queríamos pedir para nuestro edificio…

En definitiva, transformar la decisión de dónde vivir desde un proceso donde se nos da todo hecho y sólo podemos elegir si nos gusta o no (el habitual), a otro donde ser parte integrante de la toma de decisiones (el que proponemos).

Ahora, os dejamos unas fotos para que os hagáis una mejor idea del momento en que nos encontramos y seguiremos informando, porque nos quedan muchas decisiones que tomar y sobre todo, mucho que aprender colectivamente.

Entrepatios ya tiene suelo para plantar sus semillas

Después de mucho tiempo soñando con tener un trozo de tierra donde poner los cimientos materiales de nuestro proyecto (los comunitarios los pusimos hace tiempo y los intentamos cuidar lo mejor que podemos), nos complace anunciar que ¡por fin tenemos solar!

Llevábamos mucho tiempo con ganas de poner piedra sobre piedra a todo ese caudal de ideas, anhelos y esperanzas en forma de casa, pero también con ganas de materializar ese vivir junt@s, nuestro proyecto para cambiar las cosas y demostrar que desde lo colectivo, la ecología, el respeto, la solidaridad se consigue más que desde los maravillosos búnkeres que tenemos por casa y que no reproducen sino el individualismo del sistema económico imperante.

El solar se encuentra en el barrio de “Las Carolinas”, en el Distrito de Usera, cerca del <M> Almendrales. Es una antigua zona industrial que está cambiando muy rápidamente y esperamos poder aportar también nuestro granito de arena a ello.

En este terreno viviremos en el futuro 17-18 unidades de convivencia que ya llevamos tiempo formando el grupo, pero es importante resaltar que no nos metimos en esto para hacernos una casa de ensueño, sino que nuestras metas son mucho más ambiciosas. Éstas tienen que ver no sólo con un modelo de vivienda no especulativo sino también con crear espacios fuera de la lógica de mercado, donde juntas podamos compartir sueños, tiempos, cuidados, y en colaboración con el entorno en el que nos asentamos, seguir conquistando espacios de empoderamiento colectivo. Y esta aventura no ha hecho más que empezar, pronto esperamos que Entrepatios plante muchas más semillas en Madrid y que hagamos poco a poco de nuestra ciudad un espacio mucho más habitable.

Pronto os informaremos de los talleres que ya hemos comenzado a realizar para diseñar nuestro edificio ideal, hasta entonces os dejamos con alguna foto del terreno.

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